Il certificato di abitabilità è un documento riguardante un bene
immobile da destinare ad uso di abitazione, che viene rilasciato dal comune nel
cui territorio è ubicato l'immobile stesso, al fine di dichiarare sicurezza,
igiene, salubrità, risparmio ene
Il certificato di
abitabilità è un documento riguardante un bene immobile da destinare ad uso di abitazione,
che viene rilasciato dal comune nel cui territorio è ubicato l'immobile stesso,
al fine di dichiarare sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli
edifici e degli impianti negli stessi installati. Fu anche chiamato licenza di
abitabilità o, con lievi differenze interpretative, licenza d'uso o licenza di
occupazione.
Si distingueva una
volta fra il "certificato di abitabilità",
riferito alle unità immobiliari ad uso di abitazione, ed il "certificato
di agibilità" riferito alle unità immobiliari da destinare ad altro uso.
Tale distinzione è in pratica venuta meno nel tempo anche per la comune
trattazione normativa.
Il documento
certifica per l'appunto l'idoneità della porzione immobiliare interessata ad
essere adibita ad uso abitativo; tale idoneità viene
riscontrata verificando la statica dell'edificio e la sua salubrità ed
accertando che siano soddisfatti alcuni criteri principalmente riguardanti la
distribuzione dei vani e le rispettive volumetrie, nonché consistenza,
dislocamento e funzionalità degli impianti essenziali (principalmente quelli
idrico e fognario). In tempi recenti alle verifiche da effettuarsi
si sono aggiunte quelle relative alle nuove normative di sicurezza,
antinfortunistica, accessibilità e risparmio idrico ed energetico talune in recempimento di normativa comunitaria). La procedura è
essenzialmente declaratoria.
Il documento va
richiesto per le nuove costruzioni e va rinnovato a seguito di
interventi di ricostruzione o sopraelevazione, totali o parziali, oppure
per interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni
originarie. La mancata presentazione della domanda di rilascio entro quindici
giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento,
comporta l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 77,00 a 464,00 euro.
L'obbligo di
produzione del certificato è stato introdotto con il Regio decreto 27 luglio 1934,
n. 1265, per come poi modificato e sostituito dal D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425
e dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
L'art. 26 di quest'ultimo
decreta che "il rilascio del certificato di agibilità
non impedisce l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un
edificio o di parte di esso".
Il certificato ha
una grande rilevanza anche in ordine ai diritti
connessi al bene, specialmente per il caso di sua cessione (e tipicamente per
il caso di acquisto in cantiere di abitazione di nuova costruzione), originando
questioni civilistiche di una certa complessità. Rilevante giurisprudenza ha infatti enucleato il principio che a fini negoziali il
certificato è elemento essenziale dell'abitazione, talché la sua mancanza
costituisca mancanza di promessa qualità dell'oggetto; ne segue che l'alienante
di una porzione immobiliare descritta come "abitazione", cederebbe,
senza il certificato, aliud pro alio
(venderebbe cioè un manufatto non utilizzabile per "assolvere una
determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i
bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto"). In taluni casi, le Corti hanno propeso per evidenziare
piuttosto un inadempimento dell'obbligo di consegna di
documenti o riconoscendo, per la parte acquirente, un errore sulla qualità
dell’oggetto. Per contro, alcune sentenze distinguono il caso di mancanza della
certificazione in presenza dei requisiti richiesti per
il suo rilascio: si sostiene cioè che qualora la porzione compravenduta
possieda tali requisiti - e non vi siano quindi ragioni ostative al rilascio
del certificato - non sussista inadempimento a meno che la produzione del
documento non abbia fatto espressamente parte della obbligazione assunta
dall'alienante. In ogni caso, pare di comune accezione che non sia in sé illecito un negozio di compravendita anche in
mancanza di certificazione.